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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
戍卫边防就是守护家园****** 新疆军区某团官兵谈边关新貌话家国情怀—— 戍卫边防就是守护家园 “穿戈壁、越沙漠，绕过山路十八弯……”春节前夕，新疆军区某团机关干部顶着刺骨寒风，来到乌拉斯台边防连为官兵送年货。 与往年不同的是，今年，该团只派出一辆越野车，在运载肉类、水果等物品的同时，将春联、灯笼、家信、报刊书籍等一并送上雪域哨所。 来到乌拉斯台边防连，笔者见到了炊事班班长王学鸿。他正在细心整理刚刚采摘的蔬菜：小白菜新鲜娇嫩，水芹菜青翠欲滴…… “室外温度低至-29℃，我们温室大棚里依然温暖如春。”王学鸿说，今年春节，他们自产的新鲜蔬菜足以保障全连官兵过节。 据了解，该连距离团部240多公里，驻地周围群山环绕，每年大雪封山期长，当地流传着“八月雪，九月霜，十月一片白茫茫”的俗语。 “以前过春节，团里会派出车队给我们送年货，一大早摸黑出发，傍晚才能赶到哨所。天气寒冷，加上一路颠簸，年货在途中很容易损坏。”聊起以往的经历，连队指导员程伟明颇为感慨。 有一年春节，一家地方媒体的记者到哨所采访。为了欢迎来客，战士们没少费心思，翻箱倒柜找拿得出手的东西。最后，他们用十几盒罐头凑了一桌“盛宴”。采访结束，这名记者与官兵告别时说，通过这桌“罐头宴”，她品尝到了军人的酸甜苦辣，吃出了边防官兵的家国情怀，自己会记一辈子！ 据介绍，近年来，部队各级制订一系列暖心举措，持续为边防官兵排忧解难，连队各方面保障水平不断改善。 “连队不仅建起了温室大棚，还建好了无取暖设施保鲜菜窖。”该连一级上士阿恒别克介绍说，菜窖修建在地下3米处，长年温度保持在0－4℃，很适宜蔬菜、水果、肉蛋等长期保鲜，“今年春节前，连队只向团机关申请了少量给养”。 随着保障条件的改善，边防官兵不仅吃得舒心，而且在节庆假日间的精神文化生活也越来越丰富多彩。 “身处大漠戈壁，远离大城市的繁华，业余生活单调乏味、身心孤独寂寞是最令人苦恼的事了。”该连军械员兼文书陈俊才接过话茬说，以前逢年过节，很多战友盼望上级部门能送些影视光盘来。如今，哨所不仅接通了强军网，手机网络信号也实现全覆盖，团里局域网还定期更新电子书刊、影视作品、技能晋级微课等。闲暇之余，官兵走进网络学习室，轻点鼠标就能享受品类多样的“文化大餐”，让自己的节庆时间变得充实而有意义。 说不完的年货变迁，道不尽的家国情怀。 宽敞明亮的食堂大厅里，官兵发挥特长自制的大红灯笼、陕北剪纸等映入眼帘，喜庆祥和。“身处风雪边关，我和战友也能感受到家的温暖。”该连下士肖杨一口“粤普”。刚跟远在广东的家人通过视频电话，他动情地说，“戍卫边防就是守护家人、保护家园，虽然远离父母亲人，但能在这里绽放青春，同样是幸福的！” (谭 伟 肖承槟 解放军报) （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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